Achat immo en démembrement : qui peut imputer la TVA ?

Ouuh !! voilà un schéma d’organisation optimisée que je connais bien !

Pour acquérir ou construire mes locaux d’entreprise, ma SC a acquis la nue-propriété (terrain ou murs), et ma  structure opérationnelle (SARL, SAS, etc..) a acquis l’usufruit  de ces mêmes locaux, pour une à durée déterminée d’avance.

Le prix d’acquisition global du bien (neuf ou à construire) a été soumis à la TVA. Ce qui signifie que chacune des deux structures a acquitté une partie du prix global de l’ensemble immobilier, incluant la TVA.

Par ailleurs, la société d’exploitation affecte l’usufruit qu’elle a acquis à une activité soumise à la TVA.

La société d’exploitation peut-elle imputer la totalité de cette TVA, sur celle que par ailleurs elle collecte dans le cadre de son activité ?

Que dit la doctrine administrative issue du BoFip (Bulletin Officiel des Impôts) TVA-IMM-10-30  ?

Que disait-elle ?

• Qu’en cas de démembrement d’un immeuble, la nue-propriété ne peut pas être regardée comme étant affectée à une activité économique.

Ce qui exclut l’exercice d’un droit à déduction de la TVA afférente à ce droit !

• Mais lorsque la nue-propriété constitue une immobilisation, de même que l’usufruit pour son bénéficiaire, alors il est admis que le nu-propriétaire puisse transférer son droit à déduction à l’usufruitier, sous condition que celui-ci utilise le bien pour des opérations ouvrant droit à déduction
• Enfin, l’administration refusait d’admettre le transfert de droit à déduction du nu-propriétaire à l’usufruitier en cas de démembrement intervenant ab initio (cession simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit), au motif tout simple que cette situation n’était pas prévue par la doctrine administrative…

Tout d’abord, celle issue de la Réponse ministérielle Pauget (2.04.2019).

Où l’on nous dit que le transfert de droit à déduction a vocation à s’appliquer aux démembrements intervenant ab initio, sous réserve des  conditions de fond suivantes :

• Le nu-propriétaire est assujetti à la TVA.
• La NP constitue une immobilisation pour son propriétaire.
• L’usufruit constitue une immobilisation pour son bénéficiaire.
• L’usufruitier utilise l’usufruit pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction.

Ensuite, celle provenant de la RM Canévret (11.11.2021)

L’acquéreur de la NP d’un immeuble peut transférer son droit à déduction à l’usufruitier, sous condition qu’il ait la qualité d’assujetti au titre d’une activité qu’il exploitait antérieurement à l’acquisition de la NP.

En définitive, une SC qui acquiert la NP d’un immeuble qu’elle inscrit en immobilisation, peut transférer son droit à déduction de la TVA (afférente à la NP) à une société qui acquiert simultanément l’usufruit pour l’affecter à une activité soumise à la TVA, sous condition que la SCI ait la qualité d’assujetti au titre d’une activité qu’elle exploitait antérieurement.

En parler avec vous et vos autres Conseils nous passionnera toujours, et nous sommes à votre disposition pour vous écouter, et détailler/adapter ce qui précède à votre situation précise.

Avant d’agir, venez en parler avec nos équipes dédiées !