Des travaux effectués dans un bien immobilier démembré entre usufruitier et nu-propriétaire… Décision marquante que cet arrêt du 23 octobre 2024 !

Est-ce un choc ?

A l’époque, elle avait écarté l’analyse de l’administration fiscale, qui soutenait que voir cet usufruitier assumer des travaux de gros œuvre, en contradiction avec les règles de l’art. 605 Code civil, constituait une donation indirecte au nu-propriétaire.

Ce qui bien sûr, l’aurait rendu taxable comme telle.

La Haute cour avait alors rappelé que le texte du Code civil était purement supplétif. Les parties ont donc la liberté d’y déroger.

Et dans la mesure où l’usufruitier servait son intérêt personnel en assumant cet investissement il n’y avait pas en soi de libéralité.
Et pas d’enrichissement non plus pour le NP :

• ni pendant la durée de l’usufruit (puisqu’il ne jouit de rien de plus, pendant ce laps de temps : c’est l’usufruitier qui profit de la valeur ajoutée par les travaux..)
• ni à l’extinction de celui-ci (puisque ce n’est que par accession, et non par mutation, qu’il profite enfin des améliorations sur ce qui est devenu sa PP).

Quoi qu’il en soit, s’il est clair qu’on peut déroger à la répartition légale des charges entre U et NP, il se trouve que :

le fait pour l’usufruitier de réaliser ces travaux peut être constitutif d’une libéralité en faveur du nu-propriétaire

= s’il les réalise non pas dans son intérêt personnel, mais pour enrichir gratuitement le NP.

Donc, un peu comme en matière d’assurance-vie et de primes exagérées, le curseur de l’intérêt personnel de l’usufruitier à financer (comme de l’assuré à souscrire) est essentiel.

Et donc intervient ici la notion de l’âge Vs l’importance du budget travaux…

Car il faut mesurer s’il y a adéquation raisonnable entre l’investissement consenti et le retour probable sur investissement.

En revanche, la Cour ne sème-t-elle pas la confusion quand, dans cet arrêt du 23.10.24, elle élargit ce balisage au cas des charges LEGALEMENT orientées vers l’usufruitier (= travaux d’entretien) ?

Car ici, il n’a pas le choix de les réaliser ou pas.

• S’il ne le fait pas, le NP est en droit de plaider l’abus de jouissance et la déchéance de l’usufruit (618 du cc).
• D’ailleurs, la Haute Cour vient elle-même de le rappeler dans un autre arrêt, du 2.10.24 !
• Donc, comment prétendre que l’obligation de l’usufruitier (qui le lie, à peine de risque de déchéance) est susceptible de constituer une libéralité ?

En tous cas, on peut en retenir le grand soin à observer, dans le libellé, et l’exposé des motifs de toutes conventions de démembrement !

Et celles-ci sont donc plus opportunes que jamais, qu’elles soient post succession ou parallèles à donation.

Ceci, autant pour des raisons civiles que fiscales…

Pour cela, n’hésitez pas à solliciter nos équipes de spécialistes, rompues à l’univers fabuleux du démembrement de propriété !