Conseil à l'Entrepreneur

Brève

Report d’imposition & location gérance : faut-il tirer les ficelles ?

Publié le 26/12/2024

Ce 12 décembre 2024, petit Noël en avance,

en matière de plus-values professionnelles.

Le Bulletin officiel des impôts (BoFip) est mis à jour pour intégrer une évolution attendue de longue date.

Enfin, la doctrine admet que le report d’imposition des plus-values (IPV) puisse jouer en cas de transmission ATG (à titre gratuit : succession, donation) portant sur un fonds de commerce, même s’il est exploité sous location-gérance.

Il faut comprendre l’enjeu.

Rappelons en effet que la transmission, même à titre gratuit, d’une activité professionnelle, déclenche l’impôt de +V des professionnels.

Comme n’importe quelle mutation. Peu importe donc que ce soit une vente ou non.

Et ceci, qu’elle soit détenue en direct ou à travers une société fiscalement translucide (SCP , SNC, SARL de famille, etc..).

le tout bien sûr, sauf dans les cas d’exonération prévus par le régime des +V pro (globalement en fonction du montant HT du chiffre d’affaires, ou de la valeur du fonds de commerce, etc..).

Vital, donc, pour les héritiers ou donataires, quand un fonds tombe en succession ou fait l’objet d’une donation, de pouvoir solliciter un report : l'imposition est alors différée, et pas de paiement avant l'éventuelle revente du fonds (art 41 CGI) !

Mais jusqu’à présent, le fisc refusait cette possibilité si le donateur ou le défunt n’exploitait pas personnellement le fonds, suite à une mise en location gérance.

Le Trésor considérait en effet que la perception de la redevance par le bailleur n’était pas une exploitation pro ; donc pas droit au report…

Position intenable !

Car en effet, si on considère qu’on est un pur privé lorsqu’on perçoit les redevances d’une location de fonds, pourquoi donc le régime des plus-values pro ??

En toute logique, on devrait passer à celui des particuliers.

Or celui-ci ne prévoit AUCUNE imposition de plus-value en dehors des mutations à titre onéreux !

Aussi, Bercy a reconnu l’incohérence de cette position.

Et à présent, le report est possible même en présence d’une location-gérance.

Cela étant, 3 petits rappels de précaution, et 1 élargissement du champ de réflexion :

^1errappel :

ce report d’imposition est ici optionnel (à la différence des apports en société, traités à l’art.151 octies CGI).

N’ayant rien d’automatique, il doit expressément être sollicité par les donataires / héritiers du fonds de commerce.

C'est bête, comme tous les pièges béants. Mais justement, ne tombons pas dedans.

2^ème rappel :

- dans l’option expresse pour ce report, il faut formellement indiquer que les héritiers / donataires (ou l’un d’eux) prennent l’engagement de continuer l’exploitation pendant au moins 5 ans
- Cet engagement est une obligation solennelle : à défaut d’avoir été formulée, aucune régularisation possible après coup !

L’omission de cet engagement, dans la déclaration de succession ou dans l’acte de donation, est donc lourde de conséquences...

- D’autant plus qu’en matière de succession, cet IPV n’est aucunement déductible des DMTG (= il n’était pas une dette du défunt)
- Si l’engagement est respecté jusqu’au bout, alors le report se transforme en exonération définitive :

il y a donc un réel enjeu de conseil.

- En cas de succession, petit piège supplémentaire : cette option (& l’engagement qui va avec) doit être formulée dans les 6 mois du décès, délai de rigueur, de date à date

(ex : décès le 12.12.24, on pourrait déposer la DS jusqu’au 30.6.25 sans intérêts de retard ; mais au regard de l’option 41 CGI, dernier délai de rigueur absolue < 11.6.2025)

Même chose finalement qu’en matière d’engagement Dutreil post mortem : la même rigueur du décompte précis !

Ah, tiens ! Justement, parlons-en du régime Dutreil !

car voilà notre 3ème rappel :

L’assouplissement publié pour le report d’IPV ne change pas la doctrine en matière de DMTG et d’éligibilité Dutreil :

ce régime reste exclu en présence d’une activité sous LG (cf RM Giro 15.8.2006),
sauf si le locataire-gérant est l’un des héritiers / donataires (ceci suite à une autre mise à jour du BoFip le 30.5.2024).

Et enfin, comme promis, petit élargissement de focus..

En effet, soyons conscients d’une chose.

Tout ce qui précède, à savoir l’exigibilité des +V pro en cas de mutation ATG, concerne notamment tous les contribuables LMP.

Donc :

j’exploite des locations meublées en ayant dépassé les seuils chiffrés du régime LMP.
si je meurs, es enfants n’auront PAS à payer QUE des droits de succession sur mes immeubles.

il leur faudra AUSSI assumer un impôt de plus-value.

Et celui-ci, calculé comme les professionnels, pas comme les particuliers. C’est à dire en l’appliquant sur tous les amortissements que j’aurai pratiqués…

Voilà bien qui plaide pour une anticipation, voire une panoplie stratégique d'anticipations combinées entre elles : assurances décès, schémas sociétaires, donations du vivant, etc..

…et pour finir :

En sera-t-il bientôt de même pour les LMNP ??? (c’est-à-dire, là, des centaines de milliers de gens ?)

A ce stade, on peut s’interroger, si un jour entre en vigueur ce que prévoyait à ce sujet le PLF 2025 récemment censuré.

C’est-à-dire :

application d’une déclinaison du régime des +V pro aux LMNP, avec taxation des amortissements pratiqués.
réservé uniquement aux hypothèses de vente ?

rien n’est moins sûr..

Aussi, pour vous assurer guidage et accompagnement, sur tous ces points sensibles, sollicitez nos équipes passionnées par l’anticipation patrimoniale.