Que penser de la déduction d’un poids qui n’en est pas un ?

La balance n’est-elle pas faussée ?

➡️ Perplexité face à un arrêt tout récent de la Cour de cassation (Cass. 1e civ., 26.3.2025), en matière de

Décote sur la valeur d’un lot, & équité entre les héritiers

Les juges y ont admis qu’on puisse valablement déduire, sur le prix d’un bien immobilier faisant l’objet d’une mutation, la décote censée traduire la contrainte d’une location en cours…

alors que le locataire n’est autre que l’acquéreur !

Tout le monde aura immédiatement compris qu’à l’instant même où cet acquéreur, jusqu’à présent locataire, devient propriétaire, et donc bailleur, la confusion sur sa tête des 2 qualités précédemment antagonistes met fin au bail.

Pourtant, dans cette affaire, voilà ce qui s’est passé.

Un père vend à son fils (& à l’épouse de celui-ci) des terres agricoles, dont ces derniers étaient les exploitants. Comme Mammouth en son temps, il écrase le prix de marché, censée tenir compte d’une contrainte d’occupation des lieux.

La sœur de l’acheteur soutient que cette décote est en réalité un cadeau dissimulé, puisque son frère ne peut pas soutenir que l’occupation par sa propre personne serait pour lui un poids…

Elle réclame donc sa part de gâteau, c’est-à-dire la 1/2 de cet avantage gratuit que son frère n’a pas payé.

Logique.

Et pourtant.

Les premiers juges l’avaient suivie.

Mais la Haute cour non, considérant que

la minoration du prix du fait de l’existence d’un bail rural est réelle, peu importe l’identité de l’acquéreur.

Ce qu’on veut bien comprendre, en présence de n’importe quel acquéreur autre que le locataire.

Mais si c’est bien ce dernier qui acquiert, comment ne pas en tenir compte ?

Car où donc est la minoration, à l’instant T où les signatures sur l’acte de vente ont transformé l’environnement juridique ??

La décision, rendue pour trancher un litige familial, aurait-elle d’ailleurs été prononcée pareillement s’il avait fallu trancher un litige fiscal ?

Et quel professionnel conseillerait à ses clients de conclure un bail au profit du futur propriétaire, avant de lui vendre ou donner, pour viser une réduction de l’assiette des droits de mutation ? 💀

j’ai 2 enfants A & B,

je possède un bien d’une valeur de 100,

je le loue lundi à A,

puis mardi je lui vends pour un prix de 80 du fait de la location,

mercredi je ne perçois donc plus aucun loyer,

jeudi je meure,

vendredi B soutient que j’ai consenti un don occulte de 20 au profit de A et réclame 10,

et samedi on lui dit de circuler car c’était le bon prix. 😕

Le propos est bien sûr caricatural, et l’analyse de la Cour beaucoup + fine quant aux éléments matériel et intentionnel de la libéralité. Mais est-on bien certains de l’opportunité d’une telle décision ?

Raison de plus pour être conseillé et guidé, afin de penser à tous ces aspects et d’en peser les conséquences, en connaissance de cause.

Ce qui tombe bien : nos équipes dédiées sont là pour ça !