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Droit des sociétés
Édito

Bien immobilier détenu par une société civile : travaux, vente et impôt de plus-value

Voici un nouvel exemple de contentieux, soulignant à quel point se fourvoient ceux qui, encore aujourd’hui, agissent sur un patrimoine comme s’il était toujours à eux, après avoir pourtant donné naissance à une personne morale au sein de laquelle ils ont pris soin eux-mêmes de loger ce patrimoine.

Créer une société, la rendre propriétaire d'un ou plusieurs biens, par le biais d'un apport ou d'une acquisition, n'a rien d'anodin

La création d’une Société Civile n’est pas un papier qu’on signe puis qu’on oublie, mais bien d’une réalité juridique que l’on met en place, et dont les effets s’installent logiquement aussi longtemps qu’existera la personne morale. A savoir que désormais, c’est la société qui détient et assume les biens (trust ou fiducie ne sont que d’ailleurs que de jeunes descendants de cette réalité vieille comme le Droit).

Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes le 3 juin 2022

Dans cet arrêt, le contribuable, pour avoir oublié cette réalité, en a payé cher les pots cassés. Acquisition d’appartements par une Société Civile, réalisation de lourds travaux, puis revente (par la Société Civile, donc) avec une forte plus-value. L’associé plaide pour une non taxation de cette plus-value, arguant de la majoration de son prix de revient par le budget travaux.

Les juges rappellent qu’il est en effet possible de majorer le prix d’achat au moyen des travaux de reconstruction, amélioration ou agrandissement réalisés par des entreprises, mais à condition de justifier de ces dépenses.

Or, toutes les factures avaient été libellées au nom de l’associé personne physique, et acquittées par lui, non par la Société Civile, pourtant propriétaire des lieux.

La Société Civile, portant la qualité de vendeur, ne peut donc déduire des travaux financés par autrui !

Notre associé tente de se défendre, en soutenant qu’il avait avancé les sommes pour le compte de la société. Argument balayé, dès lors que, vu qu’il ne tenait aucune comptabilité sérieuse (comme si souvent, malheureusement !), il n’établit aucunement l’existence de virements bancaires entre la Société Civile et lui par lesquels il aurait été remboursé par celle-ci.

De ce fait, aucune des factures n’est admise en déduction de la plus-value, et le Trésor public est approuvé d’avoir taxé celle-ci de plein fouet.

Constituer une société, c’est donner naissance à une personne autonome, distincte de la personne du ou des associés, et notamment dotée de son patrimoine propre, gouverné par ses règles propres et son propre intérêt.

Oublier cette évidence, c’est foncer tête baissée vers le mur des problèmes, un jour ou l’autre.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à vous rapprocher de nos équipes spécialisées.