Qu'est-ce qu'une résidence principale ?

La règle bien connue selon laquelle vendre sa résidence principale, même en faisant une plus-value, est une opération exonérée d’impôt, n’est pas toujours d’application aussi simple que l’on croit.

Les contentieux avec le Trésor Public sont beaucoup plus marqués qu’on ne le pense sur ce sujet, loin d’être aussi évident et naturel qu’il n’y paraît. Les tribunaux rendent des décisions qui peuvent parfois sévèrement doucher le contribuable. Dans de fréquentes situations où je suis convaincu de faire un beau bénéfice net d’impôt en vendant mon habitation, ce ne sera pas le cas !

Lisons l’article 150-U-II-1° du Code Général des Impôts. J’y découvre que les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue ma résidence principale au jour de la cession, sont exonérées d’impôt sur le revenu (et, par suite, de prélèvements sociaux).

Qu’est-ce je peux considérer comme ma résidence principale ?

C’est « simple » : les immeubles ou parties d’immeubles constituant ma résidence habituelle et effective.

Là où c’est moins simple, c’est que ça devient une question de fait… Elle doit donc être appréciée au cas par cas, sous le contrôle du juge de l’impôt.

L’exemple d’une affaire récente qui n’a rien d’exotique

J’acquiers un appartement de 4 pièces en rez-de-chaussée, un studio au 1er étage, ainsi que 2 caves et 2 parkings situés dans le même immeuble.

Plusieurs années après, je vends le studio, dans lequel résidait ma fille étudiante, et une cave pour un montant de 195. 000 €. Je dégage sur ces deux biens un bénéfice (= une plus-value) s’élevant à plus de 43. 000 €. Je demande alors à bénéficier de l’exonération au titre de ma résidence principale.

Y ai-je droit, alors que j’avais acquis deux logements et n’en vendais qu’un ?

La position de la doctrine administrative

Au préalable, rappelons que la doctrine administrative constitue le recueil des positions de l’administration fiscale.

Elle prévoit que l’exonération « ne peut pas en principe s’appliquer aux immeubles occupés par les ascendants ou descendants du propriétaire, quand bien même ils appartiendraient au foyer fiscal du cédant.

Toutefois, lorsque deux appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à la charge du contribuable, il est admis que ces appartements forment une unité d’habitation et constituent par voie de conséquence la résidence principale de l’intéressé. La plus-value réalisée à l’occasion de la cession de l’un et l’autre de ces appartements peut donc bénéficier de l’exonération. La condition d’affectation à la résidence principale s’apprécie au jour de la cession de chacune des parties de l’immeuble ».

Heu… si je suis ce contribuable, je dois cocher quelle case ?

La position des juges

Dans le cas décrit, les juges ont rejeté la requête, et donné raison au Trésor Public.

Ils ont en effet constaté qu’à la date de la cession litigieuse, ce studio, s’il était situé dans le même immeuble que l’appartement toujours occupé par le vendeur, était habité par sa fille majeure et constituait un foyer fiscal distinct, au vu de sa déclaration de revenus.

Dans un tel cas, je ne peux donc pas considérer que la vente de studio constituait, à la date de la vente, une partie de ma résidence principale !

Or, en pratique, très fréquentes sont ces situations.

Rien n’est moins sûr

Dans le prix total d’une telle vente, l’administration fiscale pourra demander que soit ventilés :

• le prix correspondant à ma maison proprement dite avec ses immédiates dépendances (voie d’accès, abords directs,..),
• et celui correspondant à la valeur du grand jardin qui va avec, lequel constitue peut-être un bien à part (par exemple si cette parcelle est détachable, et susceptible d’être construite), qui de ce fait supportera son impôt sur la plus-value constatée…

N’ayez plus de doute, et analysez précisément votre situation avec l’aide de nos équipes spécialisées : elles ne sont pas là pour simplement enregistrer la vente d’un bien immobilier, mais bien plutôt pour guider et conseiller, avec finesse et discrétion, les personnes qui s’y livrent.