Force est d’admettre que l’année 2024 commence sur les chapeaux de roue, pour les contribuables concernés.

Qu’est que se passe dans l’IFI cette année ?

D’abord deux informations massives :

L’une provenant des nouveautés de la loi de finances 2024,

et l’autre d’une jurisprudence explosive prononcée fin décembre 2023…

(photo Adobe Stock)

…et d’autre part, un bruit de couloir lancinant, auquel il faut sans doute prêter l’oreille.

C’est aux questions d’évaluation de l’immobilier indirect qu’elle s’attaque.

Ou dit autrement, aux modalités d’estimation des titres de société que l’on doit intégrer à sa déclaration IFI (alors même qu’elles ne sont pas des immeubles)

au motif qu’elles représentent indirectement la détention de biens immobiliers

= c’est la notion d’associé bénéficiaire final.

Elle permet de taxer la personne physique même si l’immeuble appartient à une personne morale (celles-ci ne sont pas concernés par l’IFI).

Jusqu’à présent, je devais prendre en compte pour ma déclaration un prorata appliqué à la valeur nette des parts, et défini par rapport au poids relatif de l’immobilier dans le patrimoine global de la structure.

Or la notion de Valeur Nette impliquait que si la société était par ailleurs endettée (crédit bancaire, rachat de comptes courants d’associés, obligations, etc..), le prorata d’immobilier s’en trouvait mécaniquement affaissé.

Donc la valorisation à retenir réduite d’autant.

Voyant dans cette règle un nid à abus, la loi vient d’évoluer.

Elle précise désormais, dans la clé de calcul de la VN (valeur nette), que je ne peux plus déduire que les passifs attachés à des actifs imposables.

En clair, seules les dettes relatives à des biens immobiliers imposables sont admises en réduction de la VN.

Ce qui signifie que les calculs de prorata sur prorata de prorata n’ont pas fini de s’emberlificoter…

notamment dans les schémas de détention à plusieurs niveaux d’interposition :

• l’immeuble appartient à une société qui appartient en partie à une autre, partiellement endettée mais pas qu’en immobilier,
• elle-même en partie filiale d’une autre, qui supporte d’autres dettes mais pas toutes éligibles,
• elle-même en partie détenue par notre contribuable.

Keep calm and don’t kick your computer !

Deuxième cause de tension : elle concerne cette fois les loueurs eu meublés..

Aujourd’hui, je peux être concerné comme loueur professionnel (LMP) simplement parce que les loyers meublés que j’encaisse :

• dépassent 23 k€ par an
• sont prépondérants par rapport à l’ensemble de mes autres revenus d’activité (salaires, bénéfices professionnels, etc..).

ce qui entraîne toute une série d’implications en ce qui concerne mon IR, ou les plus-values en cas de revente.

Mais concernant l’IFI ?

Est-ce que le fait d’être LMP me permet de dire que mes immeubles locatifs meublés sont des biens pro ?

et donc sont exo d’IFI ?

Alors qu’un arrêt de la Cour de cassation, en date du 20 décembre 2023, vient de rappeler la froide réalité..

Elle tient à un mot, qui va doucher les espoirs d’un certain nombre d’exploitants LMP, retraités ou non.

En effet, pour définir en matière d’IR si je suis LMP, je dois regarder le montant des loyers perçus.

= c’est à dire des recettes brutes, sans déduction des charges.

+ facile donc de parvenir à excéder le total des autres revenus (surtout si je suis retraité..)

Mais en matière d’IFI, ce qu’il faut observer ce sont les résultats nets.

Et ce sont eux qui doivent parvenir à dépasser l’ensemble des autres revenus, pour qu’on puisse prétendre à l’exo d’IFI.

Et là, pas pareil… même si mes autres revenus sont faibles !

Tout simplement par qu’en régime réel d’imposition BIC (= le régime essentiellement intéressant pour les revenus du loueur meublé), les charges déductibles sont importantes. Du fait, bien sûr, de l’amortissement pratiqué sur le prix des actifs immobilisés.

C’est tout l’intérêt en matière d’IR et de détermination de la base imposable pour mes revenus.

Mais en matière d’IFI, l’administration fiscale nous attendra au tournant avec un large sourire, en voyant notre résultat égal à zéro (ou pas grand-chose) du fait de cet amortissement..

(dessin de Morris, Lucky Luke, « les rivaux de Painful Gulch« )

et ne parlons pas des non-résidents : pour eux, spéciale dédicace !

Une réponse ministérielle du 4 janvier dernier vient de rappeler qu’en ce qui les concerne, de toute façon seuls les revenus français sont pris en compte.

Donc si je travaille à l’étranger, et y touche éventuellement de bons salaires, je serai de toute façon LMP en France, même avec un petit loyer meublé excédant tout juste 23.000 €…

Oh, juste de la Cour des comptes !

Dans un rapport du 25 janvier 2024, les Magistrats de la Rue Cambon ont enjoint à la DGFip d’améliorer le rendement de cet impôt, et notamment d’intensifier les contrôles, qui selon eux ne concerne que 2% des contribuables déposant une déclaration.

Associés de structures foncières, loueurs en meublés professionnels, les lendemains risquent d’être compliqués pour ceux qui sous-estimeraient leurs biens, ou se tromperaient dans ce dédales de règles pointues.

Nos équipes spécialisées en immobilier complexe et en gestion patrimoniale sont à votre écoute pour vous guider et vous conseiller !