Au gré des années, la Cour de cassation poursuit son œuvre d’éclairage des conditions de la loi Pinel.

il faut le dire, ce texte en avait bien besoin…

De quoi s’agit-il ?

Du droit de préférence offert au locataire d’un local commercial.

Qu’en est-il ?

Initialement, la Haute cour avait adopté une interprétation plutôt large du périmètre de cette disposition :

• En 1er  lieu, elle a en effet précisé qu’il fallait la voir comme d’ordre public : impossible aux parties d’y déroger, même d’un commun accord ;
• Elle a ensuite estimé qu’elle s’appliquait à TOUS les baux commerciaux en cours, même ceux signés AVANT juin 2014.

Tout d’abord, elle nous avait confirmé (3^e civ., 29 juin 2023) que seuls les locaux affectés à un usage COMMERCIAL étaient concernés.

Exit ceux à usage industriel (certains doutaient).

Aujourd’hui, 2 ans + tard, la même juridiction (3^e civ., 19 juin 2025) nous fixe sur la lecture qu’il faut avoir de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.

« …des locaux commerciaux » ?

Non.

La Cour dépasse cette lettre du texte (au sens générique et non pas numérique, selon elle).

Elle confirme que la préemption est exclue dès qu’un immeuble est vendu dans son ensemble avec des parties incluses dans le bail et d’autres non.

Très logiquement, les juges nous confirment que dans un tel cas, pas de droit de préemption puisque l’objet de la vente dépasse l’objet du bail.

Peu importe que les biens emportés dans la vente globale soient PLUSIEURS locaux commerciaux ou UN SEUL (peu importe les mots « des locaux » qu’emploie l’article de loi).

Plus étonnant, la décision prise dans un 2^nd arrêt du même jour, et qui exclut aussi le droit du locataire à préempter la vente des murs dans lesquels il exploite.

Cette fois, la Cour explique que par « cession globale d’un immeuble » (cas où le droit de préemption est écarté), il ne faut pas seulement entendre vente en bloc d’un bâtiment.

Selon elle, l’expression vise tout simplement la vente d’une pluralité, d’un « panier » de divers biens immobiliers.

c’est-à-dire plusieurs biens cédés de manière simultanée dans la même vente, mais sans présenter forcément de lien.

Dans le litige en question, la vente avait regroupé les murs exploités par le commerçant, mais aussi un parking, qui n’avait rien à voir et n’était pas touché par le bail.

Sa présence a suffi à déconnecter la vente du bail, et des droits du preneur.

Certains bailleurs pourraient être tentés de le penser et d’agir ainsi, notamment dans des contextes d’OBO dictés par des volontés de réorganisations patrimoniales, où l’on aurait envie de rester bien tranquilles, « seuls entre amis ».

N’oublions pas toutefois ce qu’enseignait la sagesse des Romains :

« la fraude corrompt tout ».

Pour ne pas y tomber, faites-vous guider par nos équipes spécialisées !