La question du redevable de la taxe foncière suite à la vente d’un bien immobilier est récurrente. Mais que dit la loi ? Quel est l’usage ? Et comment traiter les retards des administrations ?
Qui est le redevable légal de la taxe foncière ?
L’article 1400 du Code Général des Impôts précise que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ». L’article 1415 du Code Général des Impôts vient quant à lui préciser que cette taxe est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». En d’autres termes, cela signifie que le propriétaire au 1er janvier de l’année paye à l’administration fiscale la taxe foncière de la totalité de l’année.
En cas de vente, le changement de redevable s’opère par la publication de l’acte de vente au fichier immobilier (article 1402 du Code Général des Impôts) par le notaire, afin que l’avis de taxe foncière de l’année suivante celle de la vente soit mis à jour.
Ce dernier dispose d’un délai de 30 jours à compter de la vente pour procéder au paiement des droits d’enregistrement, par l’envoi de cet acte au fichier immobilier (service de la publicité foncière).
Quel est l’usage en cas de vente ? Quelle répartition opérée entre vendeur et acquéreur ?
Le critère déterminant : la qualité de propriétaire
Cette taxe étant attachée à la qualité de propriétaire, il est d’usage que lors d’une vente immobilière, l’acquéreur rembourse au vendeur le prorata de taxe foncière sur le reste de l’année. Cela signifie que par une simple règle de 3, le notaire déterminera le montant que l’acquéreur remboursera au vendeur le jour de la vente.
Par exemple, une vente intervient le 1er novembre de l’année. Il y a 365 jours dans l’année, et à compter du 1er novembre, il reste donc 61 jours. L’acquéreur rembourse 61/365e du montant de la taxe foncière au vendeur.
L’objectif constant : la facilité de gestion entre les parties
Il est également d’usage que cette répartition se fasse à titre définitif sur la base du dernier avis connu. Aussi, si une vente intervient en début d’année, le remboursement est calculé sur la base du montant de taxe foncière de l’année précédente. Lorsque l’acquéreur recevra l’avis de taxe foncière de l’année en cours, l’éventuelle augmentation restera donc à sa charge.
Cette pratique s’est démocratisée afin d’éviter à un vendeur et un acquéreur de devoir refaire des comptes entre eux après la vente, parfois pour des montants de faible importance.
Les ajustements possibles et les points d’attention
Naturellement, ces pratiques sont des usages et vendeur et acquéreur peuvent parfaitement s’accorder sur d’autres règles :
- En procédant à un remboursement différent ;
- En prévoyant un réajustement du remboursement lors de l’édition de la taxe foncière de l’année en cours (ce qui peut être opportun sur des opérations portant sur un ensemble industriel par exemple, dont le montant de taxe foncière est parfois de plusieurs dizaines de milliers d’euros).
Et l’année suivante ?
Dans la plupart des cas, la taxe foncière de l’année suivant celle de la vente arrivera directement au nom de l’acquéreur. Toutefois, dans certaines régions, les délais de publication du service de la publicité foncière sont plus longs et le vendeur reçoit encore l’année suivant la vente un avis de taxe foncière à son nom.
Dans ce cas, le Bulletin Officiel des Finances Publiques précise que « lorsque l’administration n’est pas en mesure de prendre en considération tous les changements intervenus avant le 1er janvier de l’année d’imposition, la taxe est établie sur la base des renseignements dont elle dispose. Dans cette hypothèse :
- Le contribuable imposé à tort peut demander soit une réduction ou une décharge de la taxe foncière soit, en cas de changement de propriétaire, un dégrèvement pour transfert d’imposition ;
- Le contribuable omis ou insuffisamment imposé au rôle primitif est inscrit dans un rôle supplémentaire ou un rôle particulier ».
C’est donc au vendeur, lorsqu’il reçoit à tort l’avis de taxe foncière, d’informer l’administration fiscale de la vente (puisqu’elle n’a pas encore reçu l’information de la part du service du cadastre), en lui adressant une copie de l’attestation de vente qui lui aura été remise par le notaire le jour de la vente afin de demander le dégrèvement de l’impôt.
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